万通地产董事长10转增10的拆分对股东较有利

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万通地产董事长:10转增10的拆分对股东较有利

2009-03-23 08:55:00

来源:证券日报

 作者:刘婧娴 

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3月20日,万通地产股东大会在万通中心写字楼四层如期举行。   参会股东对于董事会2008年度工作报告等12项议案进行表决。股东大会由万通地产董事长冯仑主持,对于投资者提问有问必答,会场气氛轻松而热烈,所有议案

3月20日,万通地产股东大会在万通中心写字楼四层如期举行。

参会股东对于董事会2008年度工作报告等12项议案进行表决。股东大会由万通地产董事长冯仑主持,对于投资者提问有问必答,会场气氛轻松而热烈,所有议案表决均100%通过。

万通地产年报在2月20日华丽呈现。净利润暴增两倍有余令其在房地产上市公司中分外抢眼。2008年,万通地产实现营业收入48.41亿元,同比增长122.44%;归属于母公司所有者的净利润达到5.27亿元,同比增长两倍多;每股收益1.04元,同比增长184.28%。

但是会议现场上,股东对于08年的年报还是提出了几个疑问,如公司的高利润分配方案是否合理?公司负债率降低是好是坏?还有公司高管的薪酬问题,以及未来公司的发展前景。

万通高管将如何解读2008年报?

高送转高分配

是否会使公司含金量下降?

万通地产2008年报亮相后一大惹人注目之处便是高利润分配,推出了10转增10派3.5元的分配方案。万通以08年末总股本5.07亿股为基数,向全体股东每10股派发现金红利3.50元(含税),共计派发现金红利1.7745亿元,占净利润的33.6%。

为何在2008年房企普遍现金吃紧的情况下,进行高送转高分红?万通的经营性现金流由2007年的8.11亿元下降到目前的负6.39亿元。激情分红的背后难免面临资金压力。

难道是为下一步的融资做准备?

一位流通股股东代表发问,10送10的高送转是否会稀释公司净资产?如果公司后续发展跟不上,从长远角度来看,对于价值投资者来讲含金量是否有所下降?

董秘程晓晞表示,从财务的角度来讲,公司的总净资产不变,每股呼和浩特治疗癫痫病贵的医院净资产被摊薄。资本公积金减少,股本增加只是结构发生变化。

冯仑说,其实这样10转增10的拆分对股东是较有利的。一股拆两股,总的东西没减少,但是蛋变成鸡了。当利润比较好的时候,不要全部分完,我们如果把利润都分完,蛋就都拿走了。像我们10派3.5元,分掉三分之一,剩下的蛋还能变成鸡,这样照顾到眼前和未来。

负债率降低但预收账款下降

业绩增速是否放缓?

在股东大会上财务总监云大俊表示,万通在2008年大大改善负债比率,负债率从07年的67.26%下降到08年的54.96%。

之前有业内人士指出,万通地产2009年的业绩前景并不乐观,公司目前的存货只有10亿元左右,要达到去年的业绩还要再多卖出30多亿元。万通地产去年在北京新城国际的项目毛利很高,但如果今年没有类似的项目,形势将很不乐观。

一位中小投资者不解:对于房企来说,到底是负债率高好还是低好?

对此,云大俊说:从原则性回答你的问题,当市场好,负债率高没有问题;当市场波动时,负债率低,公司财务比较安全。

而该股东也表达了对预收账款下降的担忧。

万通在资产负债率下降的同时,2008年预收款项10.65亿元,较上年同期减少66.47%。公司未来业绩的预收账款同比下降,以后业绩增速是否有可能放缓濮阳市哪家癫痫病医院靠谱

总经理徐立表示:应收账款从公司结构上是负债,癫痫治愈的费用是多少呢但是相对有两个层次的意思,一个是未来确认收入,利润贡献的一部分;但是当房价下滑,出现退房现象,便成为负债,某种程度也是风险。

冯仑接过话题,我们行业还面临着缴税的问题。

房地产是一个预先征税的行业,政府按照预收房款征税,多退少补,实际上从来不退,所以对现金压力很大。产品还没销售呢,先把税收走了,如果市场变化,成本价卖了,这一部分税也不退。还有结算收入之前,要清缴土地增值税,如果房价下跌,土地增值税也已经交了,这也不退税。

在这个市场中,政府是超级优先股,我们是普通股。希望大家能理解房地产公司在这个环境下的发展,房地产公司业绩能持续保持稳定是一个巨大的挑战。有时候也要忍受短期波动。

董秘表示

员工薪酬大增是误算

在万通2008年亮丽年报中,职工薪酬一项受到争议。

之前有媒体报道万通人均工资达92.8万元,同比增长70%。而万通地产众高管平均薪酬远低于92.8万元平均数,总经理徐立只拿了80万元。

股东大会上,投资者也抛出了这个疑问。

董秘程晓晞解释:年报中披露的本期支付薪酬是合并报表中的数据,为公司全部员工的薪酬总和,而年报中披露的公司在职员工118 人指母公司,实际上所有员工有500多人。

若以500职工粗略计算,万通员工平均薪酬约为21.8万元。

冯仑说,我们工资是比较低的,今年还减工资了。投资者也表示理解:万通薪酬在房地产公司里不算高的。

公司未来发展前景:

坚定走市场化

会上,一位股东提到万通联手中体产业开发三亚奥运村项目,这个项目与常规项目有何区别?

借此话题,冯仑再次强调万通要细分商品市场。

冯仑说,较近三五年,我们的政策,媒体,消费者形成一个思考的逻辑,就是房地产问题住宅化,住宅问题道德化,结果导致去市场化。万通不做保障住宅,而是在商品住宅中再细分市场。此次的"三亚奥林匹克国际村"项目,聚焦的是高端度假住宅。

冯仑透露,这次的联手合作,政府在地价给与很大支持。据悉,三亚市政府为了促成这一明星项目落地海棠湾,亦抛出大红包:这一约2200亩的综合体项目的总土地价格仅在16亿元左右。

能够牵手奥委会开发房地产市场,完美的诠释了冯仑"傍大款,走正路"的路线。

此外,对于中国未来房地产市场的发展,冯仑认为,借鉴国际经验,中国未来的房地产问题会写字楼化。从全球角度来看,商用不动产的市值会高于住宅不动产。在纽约,商用不动产的市值与住宅相比的比重是3比1,盈利能力较持久的是商用不动产。

冯仑说,万通趋向于商业不动产,坚定的做市场化,回避市场弱的地方,同时也回避了跟政府之间的灰色地带。我们在市场上和客户沟通,如果进入政府政策复杂的地带,会对公司治理,价值观引起偏差,所以我们坚定的做市场化,凭专业能力创造价值。

总经理徐立透露,自去年11月开始运营,目前万通中心的出租率为40%左右,预计出租率达到85%将会盈利。